BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea ini adalah pungutan terhadap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang ditanggung oleh pihak pembeli dan penjual. Dengan begitu, kedua belah pihak sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayar pajak. Penghitungan BPHTB jadi penting karena berurusan dengan tanggung jawab Anda sebagai pembayar pajak. Lalu, bagaimana cara menghitung BPHTB yang benar?

 

Tarif BPHTB dan subjek yang dikenakan

BPHTB dikenakan kepada seorang individu atau badan karena mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum. Peraturan mengenai BPHTB terlampir dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, dengan pemerintah daerah kabupaten atau kota sebagai pihak yang memiliki hak untuk melakukan pemungutan. 

 

Cara menghitung BPHTB sangat bergantung pada tarif yang telah ditentukan, yaitu 5% dari harga jual rumah, tanah, atau bangunan yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Namun, perlu diketahui bahwa BPHTB bukanlah pajak karena frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali (tidak terikat waktu). Sementara itu, pajak harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan. 

 

Syarat mengurus BPHTB 

Ketika Anda melakukan transaksi jual-beli tanah, rumah, atau bangunan lain, maka wajib menyiapkan persyaratan BPHTB seperti berikut.

1. Fotokopi KTP Wajib Pajak.
2. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
3. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
4. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti akta jual beli, sertifikat, letter C atau girik. 
5. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB. 

 

Cara menghitung BPHTB

Rumus dasar menghitung besar BPHTB adalah sebagai berikut:

*NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak 

*NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

 

Lalu, dengan menggunakan rumus tersebut, Anda bisa mencoba cara menghitung BPHTB seperti contoh yang akan diberikan di bawah ini.

 

 

• Menghitung nilai NPOP

Luas sebidang tanah kosong di Jakarta	1000m2
NJOP	1.000.000/meter
NJOPTKP Jakarta	Rp80.000.000
Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli	Rp2.000.000/meter
Nilai NPOP (Nilai Transaksi)	1000 x 2.000.000 = Rp2.000.000.000

 

 

• Menghitung nilai PPh dan BPHTB

PPh	5% x NPOP5% x Rp2.000.000.000 = Rp100.000.000
BPHTB	5% x (NPOP – NPOPTKP)5% x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000

Sebagai informasi tambahan bagi Anda yang mencari cara menghitung BPHTB yang benar, nilai NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda. Nilai paling rendah yang telah ditetapkan oleh Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 pasal 87 ayat 4 adalah Rp60 juta untuk setiap Wajib Pajak. 

 

Namun, apabila rumah, tanah, atau bangunan berasal dari hibah wasiat atau waris yang diterima orang pribadi dengan masih adanya hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP paling rendah ditetapkan sebesar Rp300 juta. 

 

Meski bea ini bukan termasuk pajak, cara menghitung BPHTB amatlah penting karena akan masuk proses legalitas pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan. Anda harus menyelesaikan dulu urusan BPHTB dan pajak wajib sebelum notaris atau PPAT dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan. Karenanya, mulai sekarang jangan telat bayar pajak dan pahami proses pembayaran BPHTB saat Anda bertransaksi jual-beli tanah bangunan.